论白庙村暨科技市场改造项目所涉及商品房拆迁人的房屋位置

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论白庙村暨科技市场改造项目所涉及商品房拆迁人的房屋位置
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楼主发表于 2017/1/5 10:27:04 编辑

一、根据现有证据30名商品房被拆迁人应得的安置房屋性质及位置
（一）关于30名商品房被拆迁人安置房屋的位置
在郑州市金水区白庙村暨河南科技市场改造项目启动实施初期，指挥部于2006年10月15日针对30名商品房被拆迁人等公共单位拆迁户发布的《白庙村及河南科技市场改造范围内公共单位拆迁改造有关问题的解答》第十条以及《致白庙村及河南科技市场改造范围内公共单位全体居民的一封信》第一条均载明“被拆迁户将在此次拆迁改造范围内集中就地安置，具有独立的整体物业”可以看出，金水区政府、东风街道办设置的负责改造项目工作机构-指挥部，出具相关文件明确对公共单位拆迁改造的被拆迁人实施“拆迁改造范围内集中就地安置”。另，30名商品房被拆迁人于2006年10月25日与拆迁方东风街道办及指挥部签订的且经金水区政府见证的《房屋拆迁补偿安置协议书》第四条亦明确约定“丙方（30名商品房被拆迁人）将在此次拆迁改造范围内集中就地安置”。此外，“就地安置”也符合《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十一条有关房屋征收后，被征收人选择在改建地段进行房屋产权调换的，作出房屋征收决定的市、县级人民政府应当提供改建地段或者就近地段的房屋的相关规定。
如对就地安置作出狭义的解释，即被拆迁房屋在哪，安置房屋就应该在原被拆房屋所在地面建起的房屋；无论如何扩大解释“就地安置”的含义，但现在所安置房屋也在当次拆迁范围之外的地方。本次30名商品房被拆迁人被拆迁房屋所在的拆迁范围是确定30名商品房被拆迁人安置房屋的区域位置的关键因素。而现有的证据也能够证明30名商品房被拆迁人被拆迁的房屋所在的拆迁范围应当位于A地块：
首先，拆迁方盖章确认的《白庙村及河南科技市场改造范围内公共单位拆迁补偿安置方案》明确了本次拆迁范围为：文化路65号、66号、68号、70号，东风路9号院”，而且该方案第7条再次明确了安置地点为“原地安置”。30名商品房被拆迁人的房屋亦位于前述的拆迁范围内。
其次，2007年5月23日，《郑州市城市房屋拆迁许可证申请表》中对拆迁范围及拆迁总建筑面积做了更详细的描述，即“白庙村暨河南科技市场拆迁项目的拆迁范围：东风路9号院1、2号楼，文化路65号院1、2、3号楼，66号院1、2、3号楼，68号院1、2、3、4号楼，70号院1、2、3号楼”，“拆迁总建筑面积46343.46㎡”“占地面积200000㎡”；而前述房屋的拆迁范围均在文化路东、东风路南、白庙路北、文博西路西的区域范围内（即基本事实描述中的A地块）。
再次，2007年7月16日，拆迁管理办公室向郑州市淞江投资控股有限公司颁发郑拆许字（2007）第010号房屋拆迁许可证，许可证上的载明“非住宅511.64㎡、住宅45831.85㎡”、“占地面积200000㎡”，拆迁建筑面积总和与前述申请表的拆迁总建筑面积正好吻合，即为46343.49㎡。
最后，2006年12月13日，指挥部给拆迁人肖枕戈出具的承诺书，也明确了安置房的位置，即“文化路以东、东风路以南、白庙路以北、文博西路以西”，而肖枕戈与30名商品房被拆迁户属于同一个拆迁范围，因此，也应该在A地块范围内安置。
综上，根据指挥部就同一拆迁范围向其他被拆迁人出具的承诺书，可以确定30名商品房被拆迁人的的安置房应该位于在A地块。
（二）关于30名商品房被拆迁人安置房屋的性质
指挥部于2006年10月15日发布《白庙村及河南科技市场改造范围内公共单位拆迁改造有关问题的解答》第二条第3款“单位公房转变为证件齐全的商品房，这些房产可以进行租赁、自住或出售”；《白庙村及河南科技市场改造范围内公共单位拆迁补偿安置方案》第七条第一款“安置用房保证国家机关有关质量安全标准，产权明晰，符合拆迁补偿安置协议的约定”。
30名商品房被拆迁人被拆迁的房屋系白庙村及河南科技市场改造范围内的公共单位房，其本来就是产权明晰的商品房，该房屋与白庙城中村被拆迁的房屋性质完全不一样。因此，金水区政府交付给30名商品房被拆迁人的安置房都应该是产权明晰的商品房，而不是用于安置城中村村民的非商品房。
二、指挥部交付的安置房的位置及性质是否符合约定？
（一）本案中涉及的两块土地上安置房屋的现状
白庙村及河南科技大市场改造项目起初由郑州市淞江投资控股有限公司开发，2008年郑州市淞江投资控股有限公司退出开发后该项目由区政府托管，安置房由金水建设综合开发总公司接管继续建设。
本案中涉及A地块、B地块本由郑州市金水建设综合开发总公司于2009年9月11日签订编号为豫（郑）出让（2009）第0037号《国有建设用地使用权出让合同》通过出让的方式获得该合同第十四条约定：“A地块建设安置房总面积134851.4平方米，B地块建设安置房总面积297799.14平方米。
2009年金水区政府印发改造方案中“二、改造基本方案白庙村暨科技市场改造项目分为A、B、E三个地块……其中A地块为安置开发混合用地；B地块为安置开发混合用地……”。
2010年2月2日，郑州市规划局给兴科公司颁发了A地块建设用地规划许可证； 2010年8月4日，郑州市住房保障和房地产管理局向兴科公司作出《关于白庙城中村改造项目2010年年度房地产开发建设目标明确住房结构比例请示》的批复中，批准兴科公司开发的城中村改造项目“恒大名都”一期建设规模328138.5㎡纳入2010年房地产开发建设目标管理。根据河南省招标网上显示的郑州市城乡规划局的公示信息《河南兴科置业有限公司（文化路东、东风路南、白庙路北、文博西路西）白庙村暨科技市场—项目恒大名都建设工程规划许可证批前公示》中项目名称为金水区白庙村暨科技市场—项目恒大名都，建设地点位于A地块。
2010年5月28日，郑州市城乡规划局给升科公司颁发B地块建设用地规划许可证；2010年8月16 日，兴科公司颁发B地块土地证48903.47㎡；2011年7月14日,郑州市住房保障和房地产管理局向升科公司出具的郑房规【2011】103号对河南升科置业有限公司《关于白庙城中村改造项目2011年度房地产开发建设目标明确住房结构比例的请示》的批复，载明：“村民安置住房不得进入房地产一级市场销售”。
此外，B区域地块至今未缴纳土地出让金。河南省财政厅与2010年2月11日，开具了交款单位为金水建设综合开发公司的土地出让人专用票据，该票据显示的用地面积126729.5平方米；本案中，目前没有任何证据证明B地块已经缴纳土地出让金。
（二）指挥部向30名商品房被拆迁人交付的安置房不符合约定，属于根本违约。
首先，城市房屋拆迁安置与城中村改造系两个法律依据不相同的拆迁安置行为，本案涉及的是30名商品房被拆迁人产权明晰的城市房屋被拆迁后的安置，与白庙城中村改造的村民安置完全是两个独立项目。而根据《郑州市金水区白庙村暨科技市场改造方案》，A地块中也为安置开发混合用地；30名商品房被拆迁人的拆迁位置也位于A地块，因此，30名商品房被拆迁人的安置房位置应该位于A地块。
其次，商品房的法定含义为“只是特指经政府有关部门批准，由房地产开发经营公司开发的，建成后用于市场出售出租的房屋，包括住宅、商业用房以及其他建筑物，而自建、参建、委托建造，又是自用的住宅或其他建筑物不属于商品房范围。商品房是开发商开发建设的供销售的房屋，能办产权证和国土证，可以自定价格出售的产权房”。而本案中区政府、东风路街道办向30名商品房被拆迁人交付的安置房屋显然不属于商品房，首先，郑州市住房保障和房地产管理局已经明确村民安置房不得进入一级市场销售；其次，河南升科置业有限公司也未缴纳该房屋的所在土地的土地出让金，30名商品房被拆迁人也无法在二级市场上交易，因为在二级市场上交易需要30名商品房被拆迁人补交土地出让金。很显然，金水区政府将白庙村村民的安置房用于安置30名商品房被拆迁人显然不符合商品房的性质。
2016年1月29日，指挥部发布分房公告，向30名商品房被拆迁人交付位于B地块白庙村村民安置区的安置房，房屋性质并非商品房。因此，违反指挥部在拆迁安置项目启动前的文件及30名商品房被拆迁户与东风街道办签订《房屋拆迁补偿安置协议书》，属于根本违约。
三、指挥部交付的房产存在的其他违反法律、法规强制性规定或者《房屋拆迁补偿安置协议书》条款之处
（一）根据建设工程消防验收意见书，升科公司开发的安置房存在着屋顶疏散平台及楼梯与原设计方案不一致、缺少入户防火门、未设置自动消防设施、管道未进行防火封堵、消防车通道不完整等严重的违反国家强制性规定的缺陷，存在着极大的安全隐患。
（二）根据城乡建设委员会于2016年5月20日出具的《关于依法行政申请的答复书》，指挥部交付的安置房存在着墙面粉刷层开裂脱落、水井管道穿楼板处均未涉及防火封堵、等质量问题，在未向主管机关报送验收之前，向村民业主交付使用等违法行为。
（三）根据郑州市建设委员会岩土工程勘察、电气、暖通空调专业等审查意见，指挥部交付的庙城中村安置房存在众多违反强制性法律规范的质量问题。
（四）金水区政府及指挥部等未征求30名商品房被拆迁人的意见，擅自将承诺的13种户型缩减至9种户型，严重违反《房屋拆迁补偿安置协议书》的约定。
综上，指挥部交付的安置房严重违反了《房屋拆迁补偿安置协议书》第五条“安置区具有独立的整体物业，安置区建成后，绿化率及各项配套设施达到规划部门要求标准，水、电、气、有线电视等设施齐全，具备入住条件，安置房户型按照国家相关建设规范要求，在遵照大多数群众意见的基础上进行设计、建设”的约定以及法律、法规的强制性规定。
四、本案的权利义务主体
本案系拆迁补偿安置协议纠纷，30名商品房被拆迁人系被拆迁人。虽然，东风路街道办、指挥部系《房屋拆迁补偿安置协议书》中的拆迁方，金水区政府系见证方。但是，根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第四条规定“市、县级人民政府负责本行政区域的房屋征收与补偿工作”；又，最高人民法院关于执行《中华人民共和国行政诉讼法》若干问题的解释（1999年11月24日最高人民法院审判委员会第1088次会议通过）第二十一条规定“行政机关在没有法律、法规或者规章规定的情况下，授权其内设机构、派出机构或者其他组织行使行政职权的，应当视为委托。当事人不服提起诉讼的，应当以该行政机关为被告”，而指挥部系为拆迁工作成立的临时机构，不具备行政主体诉讼资格；东风街道办系区政府的派出机构。
故，东风路街道办实施的拆迁工作应视为金水区政府对其的委托，其行为后果应该由金水区政府承担。

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